Uwaga, najemcy! Renters’ Rights Act 2025 (Ustawa o prawach najemców) – co zmienia i od kiedy
Płacisz w terminie, dbasz o lokal, a mimo to możesz dostać wypowiedzenie umowy najmu.
Tak do niedawna wyglądała codzienność tysięcy osób wynajmujących mieszkania w Anglii, także Polaków. Ale to się właśnie kończy. 27 października 2025 r. projekt „Renter’s Rights Bill” stał się ustawą „Renters’ Rights Act 2025” (ang. Royal Assent — królewska zgoda). To już obowiązujące prawo, a nie projekt.
Oficjalne potwierdzenie znajdziesz w komunikacie rządu Wielkiej Brytanii:
👉 GOV.UK – Historic Renters’ Rights Act becomes law (27.10.2025)
oraz w karcie ustawy w Parlamencie:
👉 UK Parliament – Renters’ Rights Act 2025 (Bill 3764)
Rząd wprost zapowiada, że to „historyczna reforma rynku najmu w Anglii”, która likwiduje tzw. no-fault evictions (eksmitowanie bez powodu) i daje najemcom realne narzędzia obrony.
Renters’ Rights Act 2025 – co ogólnie zmienia nowa ustawa
Jeszcze niedawno w Anglii właściciel mógł wypowiedzieć umowę najmu bez podania przyczyny (no-fault eviction), korzystając z tzw. Section 21 . Wystarczyło pismo i dwa miesiące – bez wyjaśnień.
Renters’ Rights Act 2025 kończy z tym procederem.
Koniec eksmisji bez powodu
Nikt nie może być już wyrzucony bez powodu. Właściciel musi wskazać konkretną, zgodną z ustawą przyczynę (np. sprzedaż nieruchomości, chęć zamieszkania w lokalu lub poważne złamanie warunków umowy).
Nowa forma umowy najmu
Ustawa Renters’ Rights Act 2025 zmienia samą strukturę najmu. Zamiast sztywnych kontraktów na 6 czy 12 miesięcy, pojawia się model tzw. assured periodic tenancy – umowa odnawiana co miesiąc. Trwa, dopóki jedna ze stron jej nie wypowie zgodnie z przepisami.
W praktyce oznacza to, że najemca będzie mógł zrezygnować z mieszkania, składając 2-miesięczne wypowiedzenie. Właściciel będzie mógł zakończyć najem tylko z ustawowo uzasadnionych powodów i z określonym terminem wypowiedzenia – zależnie od przyczyny.
Przykładowo:
- przy sprzedaży nieruchomości – z 2-miesięcznym wyprzedzeniem,
- przy zaległościach w czynszu – po co najmniej 4 tygodniach i dopiero po spełnieniu określonych warunków,
- przy zamiarze osobistego zamieszkania – dopiero po upływie okresu ochronnego (około 12 miesięcy) od rozpoczęcia najmu, z pisemnym uzasadnieniem.
Te zasady mają zapewnić najemcom ciągłość zamieszkania i ochronę przed nagłym wypowiedzeniem.
Zmiany w zasadach podwyżek czynszu
Renters’ Rights Act 2025 wprowadza porządek w kwestii czynszów.
Właściciel będzie mógł podnieść czynsz tylko raz w roku, i to z co najmniej dwumiesięcznym uprzedzeniem, przesyłając tzw. Section 13 notice (zawiadomienie o proponowanej podwyżce).
Najemca zyskuje prawo, by zaskarżyć taką podwyżkę do trybunału (First-tier Tribunal), jeśli uzna, że nowa kwota nie ma pokrycia w realiach rynkowych.
Koniec „aukcji czynszu” i limit rent in advance
Kolejna istotna zmiana dotyczy sposobu ustalania i pobierania czynszu. Renters’ Rights Act 2025 wprowadza zakaz tzw. „aukcji czynszu” (rent bidding), czyli sytuacji, w której właściciel lub agent wybiera najemcę oferującego wyższą stawkę niż ta podana w ogłoszeniu. Nowe prawo wprost zabrania takich praktyk i nakazuje trzymanie się ceny widniejącej w ofercie. Dodatkowo ustawa ogranicza tzw. „rent in advance” (czynsz z góry) do maksymalnie jednego miesiąca. Oznacza to, że właściciel nie będzie mógł żądać kilku miesięcy opłaty z góry, ani pobierać pierwszego czynszu przed podpisaniem umowy.
Codzienne prawa najemców
Nowe prawo dotyka również codziennych spraw, o których wcześniej nikt nie myślał ustawowo:
– daje najemcom prawo do trzymania zwierząt (odmowa właściciela musi być uzasadniona),
– zakazuje dyskryminacji ze względu na dzieci czy świadczenia socjalne
Renters’ Rights Act 2025 otwiera też drogę do wprowadzenia w sektorze prywatnym tzw. Decent Homes Standard . To zestaw zasad określających, jakie warunki powinno spełniać mieszkanie, by było bezpieczne, suche i utrzymane w odpowiednim stanie.
Na razie to plan i zapowiedź wdrożenia, ale ustawa tworzy dla niego ramy prawne.
Kiedy to wszystko zacznie działać – harmonogram wdrożeń Renters’ Rights Act 2025
27 października 2025 – ustawa już jest prawem (Royal Assent)
Projekt „Renter’s Rights Bill” otrzymał królewską zgodę (ang. Royal Assent) i stał się Renters’ Rights Act 2025.
Oznacza to, że Renters’ Rights Act 2025 obowiązuje, choć większość zmian wejdzie etapami przez rozporządzenia (secondary legislation).
Źródło: GOV.UK – Historic Renters’ Rights Act becomes law
27 grudnia 2025
Od 27 grudnia 2025 roku zacznie obowiązywać pierwszy fragment ustawy.
Nowe przepisy dają lokalnym władzom (Local Housing Authorities, czyli local councils) narzędzia do nadzorowania rynku najmu.
To tzw. investigatory powers – uprawnienia dochodzeniowe, które mają pomóc w walce z nielegalnymi eksmisjami, nieuczciwymi podwyżkami czynszu i zaniedbanymi lokalami.
W praktyce oznacza to, że council będzie mogł:
• poprosić właściciela lub agenta o okazanie dokumentów związanych z wynajmem,
• wezwać do złożenia wyjaśnień, jeśli pojawi się skarga lub podejrzenie naruszenia,
• a w razie poważnych uchybień – skontrolować lokal lub biuro agenta, ale tylko wtedy, gdy prawo wyraźnie na to pozwala i istnieje uzasadniony powód.
Celem tych zmian nie jest karanie uczciwych wynajmujących, lecz umożliwienie skutecznego egzekwowania prawa tam, gdzie dotąd było ono fikcją.
Rząd podkreśla, że to pierwszy realny krok do stworzenia systemu, w którym przepisy o ochronie najemcy nie kończą się na papierze.
Źródło: GOV.UK – Investigatory Powers Guidance for Renters’ Rights Act 2025
2026 – pierwsza fala dużych zmian (konkretne daty ogłosi rząd)
Poniższe punkty są przesądzone co do kierunku, ale wymagają rozporządzeń i ogłoszenia dokładnych terminów.
Rząd i organizacje branżowe wskazują 2026 rok jako okres wejścia głównych reform.
W pierwszej fali mają wejść w życie:
• zniesienie Section 21 – koniec wypowiedzeń „bez powodu” (no-fault eviction),
• nowy typ umów – assured periodic tenancy – umowy odnawiane co miesiąc, bez z góry określonego końca,
• nowe zasady podwyżek czynszu – raz w roku, z 2-miesięcznym wyprzedzeniem i możliwością zaskarżenia,
• zakaz „aukcji czynszu” (rent bidding) oraz limit rent in advance – maksymalnie jeden miesiąc czynszu z góry,
• prawo do trzymania zwierząt – obowiązek „rozsądnej zgody” ze strony właściciela,
• zakaz dyskryminacji w ogłoszeniach – koniec praktyk typu „no DSS” (bez osób na świadczeniach) czy „bez dzieci”.
2026–2027 i dalej – elementy „drugiej fali” (systemy i standardy)
Te punkty rząd zapowiada, a Renters’ Rights Act 2025 tworzy dla nich ramy prawne.
Wejście będzie następować po konsultacjach i po zbudowaniu systemów.
Dokładne daty zostaną ogłoszone przez rząd.
- Private Rented Sector Ombudsman (ombudsman ds. prywatnego najmu): nowa ścieżka skarg, szybciej i taniej niż sąd.
- PRS database (rejestr właścicieli): obowiązkowa rejestracja wynajmujących, łączenie z egzekwowaniem i karami za naruszenia.
- Decent Homes Standard w sektorze prywatnym: nie obowiązuje jeszcze; to planowane rozszerzenie standardu jakości lokali (wilgoć, pleśń, bezpieczeństwo, wentylacja).
- Awaab’s Law – rozszerzenie na sektor prywatny: dotąd obejmuje sektor społeczny, rząd zapowiada rozszerzenie w ramach Renters’ Rights Act 2025, ale bez konkretnej daty.
Co nie zmienia się w harmonogramie – depozyty pozostają po staremu
Depozyt (Tenancy Deposit): bez zmian. Obowiązuje limit z Tenant Fees Act 2019: do 5 tygodni czynszu (albo 6 tygodni, gdy czynsz roczny wynosi 50 000 funtów lub więcej) oraz obowiązek ochrony depozytu w zatwierdzonym schemacie.
Renters’ Rights Act 2025 tego nie rusza. To ważne, by nie mylić depozytu z „rent in advance”.
